2018年已经过去，历经史上最严调控的房地产行业，依然取得了亮丽的业绩。仅前11个月商品房销售额已达12.95万亿元，为连续第三年破10万亿大关。对于房地产企业来说，这可能是最好的时代，亦可能是最坏的时代。
证券时报记者 陈见南
在过去的一年，房地产市场向龙头企业集中的迹象越来越明显，龙头企业市场占有率不断提升；同时严调控下龙头房企具有资金、规模等多重优势，生存空间更大。
30家房企去年销售破千亿元
证券时报·数据宝统计显示，去年排名前200各梯队房企规模持续增长，销售金额、集中度较2017年同期均有较大幅度的提升。其中，排名前10房企集中度达26.9%，排名前20房企集中度达37.5%。而排名前50和排名前100房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点。
2017年，销售破千亿的房企只有17家；去年销售破千亿的房企已经飙升至30家。碧桂园去年流量金额7286.9亿元位居首位，万科地产和中国恒大去年流量金额均超5000亿元，分列第二、第三位。去年房企销售前十名中，新城控股增长最快，流量金额达2204.3亿元，同比增长74.93%；中国恒大增长最慢，仅7.39%。
销售额前十的房企中，市值最低的是新城控股，为535亿元。以市值除以流量金额来看，最低的是绿地控股，为19.5%。另外，融创中国、新城控股和碧桂园等公司均不足25%。需要说明的是，流量金额不等于实际销售额，有的公司有较多的合作项目。此外，中海地产的市值，取的是母公司中国海外发展市值，可能导致数据有较大出入。
在收入规模背后，还要衡量真实盈利能力，有时候可能卖得多反而赚得少。另外，房企收入结算进度，会影响各财报期盈利水平，对市值影响也不尽相同。
房企前十名土储总货值近20万亿元
综合克而瑞2017年房企总货值排名及去年房企新增货值排名，数据宝计算出去年房企总货值排行榜。数据统计显示，截至去年底，已经有9家上市房企总土储货值超过万亿元，前十名土储总货值近20万亿元，相当于2018年底A股总市值的近一半。其中，中国恒大以3.44万亿元土储货值位居首位，碧桂园以3.13万亿元土储货值位居次席，融创中国以2.81万亿元位居第三位。
从增长情况来看，土储前十名中的碧桂园、万科、融创中国、新城控股4家企业土储增长均超40%。增速最低的是世茂房地产，为20.42%。从绝对值来看，碧桂园去年新增土地货值达到9987.3亿元居首。
越来越多的土地在向龙头房企集中。证券时报·数据宝统计显示，房企在主要城市耗资1.7万亿元拿地，其中碧桂园、万科、保利地产均花费超千亿资金买地。房企前十买地总金额达9359亿元，占比55.21%，比2017年下降近两个百分点。不过，从近年来看，这个比例增加态势明显，2014年，房企前十买地总金额占比只有48.55%。这意味着，市场上的土地越来越多被龙头房企买走。
一般来说，土地储备意味着房企可持续发展潜力，意味着市值有更大的增长空间。土储前十名房企中，市值最小的是新城控股，去年底为535亿元。世茂房地产、绿地控股、融创中国市值均不足千亿。
以市值占土地货值比例来看，比值越低或许意味着未来市值空间越大。土储前十名房企中，最低的是融创中国，有28065亿元土地储备，对应市值984亿元，市值土储比只有3.51%。
去年A股港股房地产行业市值下降超8000亿元
在行业持续发展的情况下，众多房地产公司的市值去年却出现了较大降幅。数据宝统计显示，A股房地产公司去年总市值缩水近7000亿元，港股房地产公司去年总市值缩水近1700亿元（剔除存在A股的H股房企）。
具体到个股方面，碧桂园市值去年全年缩水达到843亿元，成为市值缩水最多的房企。万科市值缩水位居第二位，达到741亿元。此外，卓尔智联、新鸿基地产、海航基础等9家房企市值缩水超过200亿元，新湖中宝、ST新光、华侨城A等21家房企市值缩水超过百亿元。14家房企去年市值增长超过百亿元，华润置地增加495亿元居首，中国海外发展增长279亿元位居次席。
从去年底房企市值排名看，新鸿基地产和中国恒大均维持2017年前两名的排位，中国海外发展则由2017年的第四位上升至第三位。排名上升较大的是华润置地，从2017年的第七位上升至第五位。下降最大的是碧桂园，从2017年的第三位下降至第六位。
全球资本市场方面，市值前十房企几乎被中美企业瓜分，均有4家企业进入榜单。新鸿基地产位居全球第五位，中国恒大、万科、中国海外发展也进入前十。美国电塔成为全球房企市值最高企业，去年底市值达到4782亿元。美国的西蒙地产市值3566亿元位居第三位。
每100元财政收入就有29元来自卖地
在房地产行业及房企市值大幅膨胀的过程中，国内经济土地依赖症也愈发严重。以历年商品房销售额与GDP比值计算，2017年该比值将达到16.16%。这一数据从某种程度上意味着，每100元GDP当中，就有16元是房地产创造。以房地产投资额占比看，2017年该比值也超过13%，意味着每100元GDP当中就有13元是房地产投资驱动的。
2009年，国内商品房销售额占GDP比值与房地产开发投资占GDP比值，历史上首次双双突破10%。众所周知的是，2009年为4万亿经济刺激计划启动初年。自此，商品房销售额及房地产投资额开启开挂之路。2008年至2017年间，商品房销售额只在2014年出现了下滑，2017年相比2008年增长超过433%。房地产投资额则从3.12万元飙升至2017年的近11万亿元，增幅达252%。
2018年商品房销售或将延续增长态势。国家统计局数据显示，2018年前11月商品房销售额达12.95万亿元，增长12.1%。假定2018年商品房销售额增速10%，GDP增速6.5%，那么去年商品房销售额与GDP比值将达到创纪录的16.7%。这可能意味着，中国经济对房地产的依赖性愈加严重。公司研究院统计，在市场呈现“二八行情”或“八二行情”时，金融股对上证综指日涨跌幅的贡献率平均在40%至50%上下，即若指数单日上涨或下跌100个点，则其中约有40至50个点是由金融股的变动所引起的。
正因为房地产在经济当中的支柱性太过明显，以至于政府财政对其产生了依赖，土地财政的说法也就此而来。数据宝统计显示，以历年来国有土地使用权出让金对比全国公共财政收入可以发现，近年来该比值持续超过20%，甚至达到34%。以2017年为例，国有土地使用权出让金占当年全国财政收入比达到28.97%。这个数据意味着，政府每100元财政收入就有29元是卖地收入。
